Altersvorsorge­depot für die Immobilie: Wie funktioniert die Entnahme ab 2028?

Was ist das Altersvorsorge­depot?

Das Altersvorsorgedepot ist ab 1. Januar 2027 eine der Vertragsarten der neuen geförderten Altersvorsorge, oft „neue Riester-Rente“ genannt. Sie sparen in Fonds und ETFs, also Fonds, die einen Börsenindex nachbilden. Der Staat legt bis zu 540 € im Jahr dazu, wenn Sie 150 € im Monat einzahlen, und bis zu 300 € für jedes Kind. Wer beim Start unter 25 ist, bekommt einmalig 200 €. Dieselben Zulagen gibt es für Verträge mit Garantie und für den Bausparvertrag. Die drei Wege im Überblick.

Das Geld ist für die Rente gedacht. Lassen Sie es sich vorher einfach auszahlen, müssen Sie Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen. Die wichtigste Ausnahme ist die eigene Wohnung.

Wofür Sie das Geld entnehmen dürfen

• Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses
• Tilgung oder Umschuldung eines Kredits, den Sie für Kauf oder Bau dieser Wohnung aufgenommen haben
• Pflichtanteile an einer Wohnungsgenossenschaft, wenn Sie dort selbst wohnen
• energetische Sanierung durch einen Fachbetrieb, zum Beispiel neue Heizung, Fenster oder Dämmung
• Umbau, der Barrieren abbaut, zum Beispiel eine bodengleiche Dusche

Für Sanierung und Umbau gelten technische Anforderungen, die ein Fachbetrieb bestätigt. Die Wohnung muss Ihre Hauptwohnung oder der Mittelpunkt Ihres Lebens sein. Gefördert wird Wohneigentum, das Ihnen ganz oder teilweise gehört, außerdem eine Genossenschaftswohnung, in der Sie selbst wohnen, und bestimmte dauerhafte Wohnrechte. Die Wohnung muss in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen, also in der EU oder in Norwegen, Island oder Liechtenstein. Eine vermietete Wohnung oder eine Ferienwohnung wird nicht gefördert.

Die Entnahme muss in Ihrem Vertrag stehen

Ab 2027 darf der Anbieter die Entnahme fürs Eigenheim anbieten, er muss es aber nicht. Das Gesetz erlaubt sie, „sofern es die Vertragsbedingungen zulassen“ (§ 92a Einkommensteuergesetz). Prüfen Sie vor dem Abschluss eines Depots drei Dinge:

1. Steht die Entnahme fürs Zuhause in den Vertragsbedingungen? Im Gesetz heißt sie Altersvorsorge-Eigenheimbetrag. Fehlt sie, kommen Sie nur über einen Wechsel in einen anderen Vertrag an das Geld für die Wohnung.
2. Was passiert, wenn die Börse gerade unten steht, wenn Sie kaufen wollen? Beispiel: Fällt der Kurs um ein Fünftel, sind aus 20.000 € Guthaben 16.000 € geworden, genau in dem Jahr, in dem Sie das Eigenkapital brauchen.
3. Was kostet ein Wechsel in einen anderen Vertrag? Die Zulagen bleiben beim Wechsel erhalten, die Kosten stehen in den Bedingungen des Anbieters.

So läuft die Entnahme ab

1. Vertrag prüfen: Steht die Entnahme fürs Eigenheim in den Bedingungen?
2. Betrag festlegen: mindestens 3.000 €, höchstens das ganze geförderte Guthaben. Beim Depot zählt der Kurs am Tag der Entnahme.
3. Entnahme beantragen: Die Entnahme läuft über einen Antrag mit Nachweisen. Beteiligt ist die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen bei der Deutschen Rentenversicherung, kurz Zulagenstelle. Wohin der Antrag geht und welche Unterlagen nötig sind, sagt Ihnen Ihr Anbieter. Planen Sie dafür Zeit vor dem Notartermin ein.
4. Auszahlung für den Zweck: Das Geld fließt in Kaufpreis, Baukosten, Sanierung oder Kredit.
5. Unterlagen aufheben: Kaufvertrag, Kreditvertrag und Rechnungen. Ziehen Sie später aus oder verkaufen Sie, melden Sie das der Zulagenstelle.

Achtung beim Zeitpunkt: Das Depot startet 2027, die neuen Regeln gelten für Entnahmen ab 1. Januar 2028. Wer vorher Geld aus einem geförderten Vertrag in die Wohnung steckt, bleibt im alten Recht. Das Wohnförderkonto wächst dann jedes Jahr um 2 % und wird bis zum 85. Lebensjahr versteuert.

Das Wohnförderkonto einfach erklärt

Die Entnahme selbst kostet keine Steuer. Die Zulagenstelle hält den entnommenen Betrag samt Zulagen aber auf Ihrem Wohnförderkonto fest. Das ist ein Merkposten, Geld zahlen Sie darauf nicht ein. Er zeigt, wie viel gefördertes Geld in Ihrer Wohnung steckt. Diesen Betrag versteuern Sie im Alter wie eine Rente. Mit Rentenbeginn ist hier der Beginn der Auszahlung gemeint, den Ihr Vertrag festlegt. Er muss nicht mit dem Beginn Ihrer gesetzlichen Rente zusammenfallen.

Beispiel: Sie sind 2027 40 Jahre alt, sparen von 2027 bis einschließlich 2034 jeweils 150 € im Monat und kaufen 2035. Ihr Vertrag sieht die Auszahlung ab 67 vor. Eingezahlt haben Sie 14.400 €, vom Staat kamen 4.320 €. Sie entnehmen die 18.720 € als Eigenkapital. Genau dieser Betrag steht auf Ihrem Wohnförderkonto und wächst nicht weiter. Die Auszahlung beginnt 2054. Ab 2055 versteuern Sie fünf Jahre lang je 3.744 € zusätzlich zu Ihren übrigen Einkünften. Bei einem Steuersatz von 25 %, also 25 Cent Steuer auf jeden zusätzlichen Euro, sind das rund 940 € im Jahr. Ab 2060 ist die Wohnung frei: Sie dürfen sie verkaufen oder vermieten. Bleibt Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen samt diesem Betrag unter dem Grundfreibetrag, dem Betrag, bis zu dem niemand Einkommensteuer zahlt, fällt keine Steuer an.

Vereinfacht gerechnet, ohne Zinsen, Kosten und Kursschwankungen. Keine Steuerberatung.

Wenn sich das Leben ändert: Verkauf, Umzug, Trennung

Bis das Wohnförderkonto im Alter versteuert ist, wohnen Sie selbst in der Wohnung. Pläne ändern sich trotzdem. Dann gilt eine Grundregel: Zulagen zahlen Sie nicht zurück. Schlimmstenfalls wird der offene Betrag des Wohnförderkontos auf einmal versteuert, und für die meisten Lagen gibt es einen Weg, auch das zu vermeiden. Melden Sie Auszug oder Verkauf der Zulagenstelle und sagen Sie dabei gleich, was Sie vorhaben. Die Fristen zählen ab dem letzten Jahr, in dem Sie selbst dort gewohnt haben. „Keine Steuer jetzt“ heißt: Versteuert wird wie geplant im Alter.

Für Ehe und Trennung gilt dasselbe bei eingetragener Lebenspartnerschaft.

Und wenn kein Weg passt? Dann wird der offene Betrag auf einmal versteuert, in der Regel für das Jahr des Auszugs. Haben Sie zuerst Wiederkauf, Einzahlung oder Rückkehr angekündigt, erst wenn Sie das aufgeben oder die Frist abläuft. Beispiel: Sie haben sieben Jahre lang 150 € im Monat gespart und 16.380 € in die Wohnung gesteckt, davon 3.780 € Zulagen. Bei einem Steuersatz von 25 % kostet die Versteuerung auf einmal rund 4.100 €. Dem stehen die 3.780 € Zulagen und rund 320 € zusätzlicher Steuervorteil aus der Sparzeit gegenüber. Bei gleichem Steuersatz ist das ungefähr ausgeglichen. Teurer wird es, wenn der Einmalbetrag Ihren Steuersatz im Jahr des Verkaufs deutlich erhöht. Vereinfachte Rechnung, keine Steuerberatung. Lassen Sie sich vor einem Verkauf steuerlich beraten.

Noch keine Wohnung gekauft und Sie ziehen weg? Der Vertrag kann bleiben, ein Wegzug während der Sparzeit allein löst keine Rückforderung aus. Wohnen Sie ab Beginn der Auszahlung oder später außerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums, können Zulagen und Steuervorteile für das Geld im Vertrag zurückgefordert werden.

Sie verkaufen: Wie kommt das Geld zurück in die Altersvorsorge?

Ändern sich Ihre Pläne und Sie verkaufen, haben Sie drei Wege: wieder eine eigene Wohnung kaufen, den offenen Betrag in einen geförderten Vertrag einzahlen oder den Betrag auf einmal versteuern. Wer nicht wieder kaufen will, wählt meist das Einzahlen. So geht es:

1. Verkauf melden: Teilen Sie der Zulagenstelle den Auszug mit und sagen Sie dabei gleich, dass Sie einzahlen wollen.
2. Betrag erfragen: Einzahlen müssen Sie den offenen Betrag Ihres Wohnförderkontos. Das ist nur der Teil, der aus dem geförderten Vertrag in die Wohnung geflossen ist, samt Zulagen. Nach neuem Recht wächst er nicht, er bleibt so hoch wie die Entnahme. Der übrige Verkaufserlös gehört Ihnen.
3. Vertrag wählen: jeder geförderte Altersvorsorgevertrag auf Ihren Namen, zum Beispiel ein Bausparvertrag oder ein Altersvorsorgedepot. Wer später wieder kaufen will, ist mit dem Bausparvertrag flexibler.
4. Rechtzeitig einzahlen: bis Ende des Jahres nach Ihrem letzten Wohnjahr.

Danach ist das Wohnförderkonto entsprechend kleiner, und das Geld liegt wieder als Altersvorsorge im Vertrag. Versteuert wird es im Alter mit der Auszahlung. Zahlen Sie weniger als den offenen Betrag ein, klären Sie vorher mit einem Steuerberater, was mit dem Rest passiert.

Beispielzahlen, ohne Kosten, Zinsen und Kursschwankungen. Keine Steuerberatung.

Wie wirkt sich die Entnahme auf die Rente aus?

Was Sie entnehmen, fehlt später im Vertrag. Nehmen Sie zum Beispiel drei Viertel des Guthabens für die Wohnung, bleibt zunächst ein Viertel im Vertrag. Wie viel daraus bis zur Auszahlung wird, hängt von weiteren Einzahlungen, Erträgen und Kosten ab. Dafür wohnen Sie ohne Miete oder mit einem kleineren Kredit. Was mietfreies Wohnen im Alter bringt. Beim Depot hängt die Summe, die Sie entnehmen können, zusätzlich vom Börsenkurs am Tag der Entnahme ab.

Altersvorsorge­depot oder Bausparvertrag fürs Eigenheim?

Kurz gesagt: Ist die eigene Wohnung nur eine Möglichkeit in ferner Zukunft, kann ein Depot mit Entnahme fürs Eigenheim passen. Steht das Ziel fest, spricht viel für den Bausparvertrag: kein Börsenrisiko kurz vor dem Kauf, die Entnahme ist der Zweck des Vertrags, und der Zins für das spätere Darlehen steht beim Abschluss fest. Bei einem dafür zugelassenen Tarif kann sogar die Tilgung des Bauspardarlehens gefördert werden. Rechnen Sie aus, wie viel Förderung Ihr Haushalt bekommt.

Die INTERNA vermittelt nur den Bausparvertrag und berät nicht zu Depots. Alle Wege im ausführlichen Vergleich, so funktioniert das Bauspardarlehen.

Depot und Bausparvertrag kombinieren

Die Zulagen gibt es je Person nur bis zur Höchstgrenze. Paare können je einen eigenen Vertrag führen. Haben Sie schon ein Depot und der Kauf rückt näher, können Sie das Guthaben auf einen geförderten Bausparvertrag übertragen. Die Zulagen bleiben dabei erhalten, die Kosten des Wechsels stehen in den Bedingungen Ihres Depots. Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber können zusätzlich in einen zweiten, normalen Bausparvertrag fließen.

Sie haben schon einen Wohn-Riester-Vertrag?

• Schließen Sie ab 2027 einen neuen geförderten Vertrag ab, holt das alle alten Verträge für die Förderung ins neue System. Das lässt sich nicht rückgängig machen.
• Für die Wohnung zählt, wann Sie gefördertes Geld hineinstecken: vor dem 1. Januar 2028 gilt das alte Recht, danach das neue, mit oder ohne Wechsel. Für geförderte Darlehen und Vorfinanzierungen gelten eigene Übergangsregeln.
• Wer bisher sehr wenig einzahlt, bekommt im alten System oft die volle Zulage. Rechnen Sie vor einem Wechsel nach. Was Sie vorher prüfen sollten.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

• Sie wollen in den nächsten Jahren kaufen: geförderter Bausparvertrag, das Guthaben wird Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital Sie brauchen.
• Ihr Kredit für die eigene Wohnung läuft schon: parallel sparen und das Guthaben ab 2028 in den Kredit stecken. So geht die Förderung für die Tilgung.
• Sie wollen sanieren oder umbauen: schon ab 3.000 €. Was dabei zählt.
• Sie sind jung und das Ziel ist noch offen: Depot mit Entnahme fürs Eigenheim oder Bausparvertrag. Unter 25 gibt es einmalig 200 €. Zum Startbonus.
• Sie wollen sicher nie selbst im Eigentum wohnen: Für wen sich die Eigenheimrente nicht lohnt.

Fazit

Ab 2028 wird die Entnahme fürs Eigenheim deutlich einfacher: 3.000 € Mindestbetrag für alle Zwecke, kein Aufschlag von 2 % mehr, Steuer verteilt auf fünf Jahre statt bis zum 85. Lebensjahr. Beim Depot gibt es zwei Haken: Die Entnahme steht nicht in jedem Vertrag, und das Guthaben schwankt mit der Börse. Wer das eigene Zuhause fest plant, sollte den geförderten Bausparvertrag mit prüfen. Er bekommt dieselben Zulagen und ist für genau diesen Zweck gebaut.

Häufige Fragen

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