Altersvorsorge­depot za nekretninu: kako funkcioniše podizanje novca od 2028?

Šta je Altersvorsorge­depot?

Altersvorsorgedepot je od 1. januara 2027. jedna od vrsta ugovora nove podržane penzijske štednje, često zvane „nova Riester penzija“. Štedite u fondovima i ETF-ovima, dakle fondovima koji prate berzanski indeks. Država dodaje do 540 € godišnje ako uplaćujete 150 € mjesečno, i do 300 € za svako dijete. Ko je na početku mlađi od 25 godina, dobija jednokratno 200 €. Ista podrška postoji za ugovore s garancijom i za ugovor o stambenoj štednji (Bausparvertrag). Tri puta ukratko.

Novac je namijenjen penziji. Ako ga prije toga jednostavno isplatite, morate vratiti podršku i poreske olakšice. Najvažniji izuzetak je vlastiti stan.

Za šta smijete podići novac

• kupovina ili gradnja stana ili kuće
• otplata ili refinansiranje kredita koji ste uzeli za kupovinu ili gradnju tog stana
• obavezni udjeli u stambenoj zadruzi (Wohnungsgenossenschaft), ako tamo sami živite
• energetska sanacija koju izvodi stručna firma, na primjer novo grijanje, prozori ili izolacija
• prilagodba kojom se uklanjaju barijere, na primjer tuš u ravni s podom

Za sanaciju i prilagodbu važe tehnički zahtjevi koje potvrđuje stručna firma. Stan mora biti Vaše glavno prebivalište ili središte Vašeg života. Podržava se stambeno vlasništvo koje Vam pripada u cijelosti ili djelimično, zatim zadružni stan u kojem sami živite i određena trajna prava stanovanja. Stan se mora nalaziti u Evropskoj uniji ili Evropskom ekonomskom prostoru, dakle u EU ili u Norveškoj, Islandu ili Lihtenštajnu. Iznajmljeni stan ili stan za odmor ne podržava se.

Podizanje novca mora pisati u Vašem ugovoru

Od 2027. pružalac smije ponuditi podizanje novca za vlastiti dom, ali ne mora. Zakon ga dozvoljava „ako to dozvoljavaju uslovi ugovora“ (§ 92a Zakona o porezu na dohodak, Einkommensteuergesetz). Prije sklapanja ugovora za depot provjerite tri stvari:

1. Piše li podizanje novca za vlastiti dom u uslovima ugovora? U zakonu se zove Altersvorsorge-Eigenheimbetrag. Ako ga nema, do novca za stan dolazite samo prelaskom na drugi ugovor.
2. Šta se dešava ako su cijene na berzi upravo niske kada želite kupiti? Primjer: ako cijena padne za petinu, od 20.000 € ušteđevine ostane 16.000 €, upravo u godini u kojoj Vam treba vlastiti kapital.
3. Koliko košta prelazak na drugi ugovor? Podrška se pri prelasku zadržava, troškovi stoje u uslovima pružaoca.

Ovako teče podizanje novca

1. Provjerite ugovor: piše li podizanje novca za vlastiti dom u uslovima?
2. Odredite iznos: najmanje 3.000 €, najviše cijela podržana ušteđevina. Kod depota se računa cijena na dan podizanja.
3. Zatražite podizanje: podizanje ide preko zahtjeva s dokazima. Uključen je Centralni ured za podršku (Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen) pri njemačkom penzijskom osiguranju (Deutsche Rentenversicherung), ukratko ured za podršku (Zulagenstelle). Kome se zahtjev šalje i koji dokumenti su potrebni, reći će Vam Vaš pružalac. Za to planirajte vrijeme prije termina kod notara.
4. Isplata za tu svrhu: novac ide u kupovnu cijenu, troškove gradnje, sanaciju ili kredit.
5. Sačuvajte dokumente: kupoprodajni ugovor, ugovor o kreditu i račune. Ako se kasnije odselite ili prodate, prijavite to uredu za podršku.

Pazite na vrijeme podizanja novca: depot počinje 2027, nova pravila važe za podizanje novca od 1. januara 2028. Za onoga ko prije toga uloži novac iz podržanog ugovora u stan i dalje važe stari propisi. Račun stambene podrške tada svake godine raste za 2 % i oporezuje se do 85. godine života.

Račun stambene podrške jednostavno objašnjen

Za samo podizanje novca ne plaća se porez. Ured za podršku ipak bilježi podignuti iznos zajedno s podrškom na Vašem računu stambene podrške (Wohnförderkonto). To je evidencija, na nju ne uplaćujete novac. Pokazuje koliko podržanog novca je uloženo u Vaš stan. Taj iznos u starosti oporezujete kao penziju. Pod početkom penzije ovdje se misli na početak isplate koji određuje Vaš ugovor. On se ne mora poklapati s početkom Vaše zakonske penzije.

Primjer: 2027. imate 40 godina, od 2027. do uključivo 2034. štedite po 150 € mjesečno i kupujete 2035. Vaš ugovor predviđa isplatu od 67. godine. Uplatili ste 14.400 €, od države je došlo 4.320 €. Tih 18.720 € podižete kao vlastiti kapital. Upravo taj iznos stoji na Vašem računu stambene podrške i više ne raste. Isplata počinje 2054. Od 2055. pet godina oporezujete po 3.744 € uz Vaše ostale prihode. Kod poreske stope od 25 %, dakle 25 centi poreza na svaki dodatni euro, to je oko 940 € godišnje. Od 2060. stan je slobodan: smijete ga prodati ili iznajmiti. Ako Vaš ukupni oporezivi dohodak zajedno s tim iznosom ostane ispod osnovnog neoporezivog iznosa (Grundfreibetrag), dakle iznosa do kojeg niko ne plaća porez na dohodak, porez se ne plaća.

Pojednostavljen račun, bez kamata, troškova i oscilacija cijena. Nije poresko savjetovanje.

Kada se život promijeni: prodaja, preseljenje, rastava

Dok račun stambene podrške u starosti nije oporezovan, sami živite u stanu. Planovi se ipak mijenjaju. Tada važi osnovno pravilo: podršku ne vraćate. U najgorem slučaju preostali iznos na računu stambene podrške oporezuje se odjednom, a za većinu situacija postoji način da se i to izbjegne. Prijavite odseljenje ili prodaju uredu za podršku i odmah recite šta planirate. Rokovi se računaju od posljednje godine u kojoj ste sami tamo živjeli. „Nema poreza sada“ znači: oporezuje se kako je planirano, u starosti.

Za brak i rastavu isto važi i kod registrovanog životnog partnerstva.

A ako nijedan put ne odgovara? Tada se preostali iznos oporezuje odjednom, po pravilu za godinu odseljenja. Ako ste prvo najavili ponovnu kupovinu, uplatu ili povratak, tek kada od toga odustanete ili rok istekne. Primjer: sedam godina ste štedjeli po 150 € mjesečno i u stan uložili 16.380 €, od toga 3.780 € podrške. Kod poreske stope od 25 % oporezivanje odjednom košta oko 4.100 €. Nasuprot tome stoji 3.780 € podrške i oko 320 € dodatne poreske olakšice iz perioda štednje. Uz istu poresku stopu to je otprilike izjednačeno. Skuplje postaje ako jednokratni iznos u godini prodaje znatno poveća Vašu poresku stopu. Pojednostavljen račun, nije poresko savjetovanje. Prije prodaje zatražite poreski savjet.

Još niste kupili stan, a selite se? Ugovor može ostati, samo preseljenje tokom perioda štednje ne dovodi do povrata. Ako od početka isplate ili kasnije živite izvan EU i Evropskog ekonomskog prostora, podrška i poreske olakšice za novac na ugovoru mogu se tražiti nazad.

Prodajete: kako se novac vraća u penzijsku štednju?

Ako se Vaši planovi promijene i prodate, imate tri puta: ponovo kupiti vlastiti stan, preostali iznos uplatiti na podržani ugovor ili iznos oporezovati odjednom. Ko ne želi ponovo kupiti, uglavnom bira uplatu. Ovako to ide:

1. Prijavite prodaju: obavijestite ured za podršku o odseljenju i odmah recite da želite uplatiti.
2. Raspitajte se o iznosu: uplatiti morate preostali iznos na Vašem računu stambene podrške. To je samo dio koji je iz podržanog ugovora otišao u stan, zajedno s podrškom. Po novom pravu on ne raste, ostaje jednak podignutom iznosu. Ostatak prihoda od prodaje pripada Vama.
3. Izaberite ugovor: svaki podržani penzijski ugovor na Vaše ime, na primjer ugovor o stambenoj štednji ili Altersvorsorgedepot. Ko kasnije želi ponovo kupiti, fleksibilniji je s ugovorom o stambenoj štednji.
4. Uplatite na vrijeme: do kraja godine nakon Vaše posljednje godine stanovanja.

Nakon toga je račun stambene podrške odgovarajuće manji, a novac je ponovo na ugovoru kao penzijska štednja. Oporezuje se u starosti, s isplatom. Ako uplatite manje od preostalog iznosa, prije toga s poreskim savjetnikom razjasnite šta se dešava s ostatkom.

Brojevi za primjer, bez troškova, kamata i oscilacija cijena. Nije poresko savjetovanje.

Kako podizanje novca utiče na penziju?

Ono što podignete, kasnije nedostaje na ugovoru. Ako na primjer uzmete tri četvrtine ušteđevine za stan, na ugovoru najprije ostaje jedna četvrtina. Koliki će taj iznos biti do početka isplate, zavisi od daljih uplata, prinosa i troškova. Zauzvrat živite bez stanarine ili s manjim kreditom. Šta donosi život bez stanarine u starosti. Kod depota iznos koji možete podići dodatno zavisi od berzanske cijene na dan podizanja.

Altersvorsorge­depot ili ugovor o stambenoj štednji za vlastiti dom?

Ukratko: ako je vlastiti stan samo mogućnost u dalekoj budućnosti, može odgovarati depot s podizanjem novca za vlastiti dom. Ako je cilj čvrst, mnogo govori za ugovor o stambenoj štednji: nema berzanskog rizika neposredno prije kupovine, podizanje novca je svrha ugovora, a kamata za kasniji kredit utvrđena je pri sklapanju ugovora. Kod tarife odobrene za to može čak i otplata kredita iz stambene štednje biti podržana. Izračunajte koliko podrške dobija Vaše domaćinstvo.

INTERNA posreduje samo pri sklapanju ugovora o stambenoj štednji i ne savjetuje o depotima. Svi putevi u detaljnom poređenju (na njemačkom), ovako funkcioniše kredit iz stambene štednje.

Kombinovati depot i ugovor o stambenoj štednji

Podrška po osobi postoji samo do najvišeg iznosa. Svaki partner u paru može imati vlastiti ugovor. Ako već imate depot, a kupovina se približava, ušteđevinu možete prenijeti na podržani ugovor o stambenoj štednji. Podrška se pri tome zadržava, troškovi prelaska stoje u uslovima Vašeg depota. Doprinosi poslodavca za štednju (vermögenswirksame Leistungen) mogu dodatno ići na drugi, običan ugovor o stambenoj štednji.

Već imate Wohn-Riester ugovor?

• Ako od 2027. sklopite novi podržani ugovor, time se svi stari ugovori za podršku prebacuju u novi sistem. To se ne može poništiti.
• Za stan je bitno kada podržani novac uložite u njega: prije 1. januara 2028. važi staro pravo, nakon toga novo, s prelaskom ili bez njega. Za podržane kredite i predfinansiranja važe posebna prelazna pravila.
• Ko dosad uplaćuje vrlo malo, u starom sistemu često dobija punu podršku. Izračunajte prije prelaska. Šta trebate provjeriti prije.

Koji put Vam odgovara?

• Želite kupiti u narednim godinama: podržani ugovor o stambenoj štednji, ušteđevina postaje vlastiti kapital. Koliko vlastitog kapitala Vam treba.
• Kredit za vlastiti stan već otplaćujete: paralelno štedjeti i ušteđevinu od 2028. uložiti u kredit. Ovako funkcioniše podrška za otplatu.
• Želite sanirati ili prilagoditi stan: već od 3.000 €. Šta se pri tome računa.
• Mladi ste i cilj je još otvoren: depot s podizanjem novca za vlastiti dom ili ugovor o stambenoj štednji. Ispod 25 godina dobija se jednokratno 200 €. O početnom bonusu.
• Sigurno nikad ne želite živjeti u vlastitoj nekretnini: za koga se Eigenheimrente ne isplati.

Zaključak

Od 2028. podizanje novca za vlastiti dom postaje znatno jednostavnije: minimalni iznos od 3.000 € za sve svrhe, nema više dodatka od 2 %, porez raspoređen na pet godina umjesto do 85. godine života. Kod depota postoje dvije kvake: podizanje novca ne piše u svakom ugovoru, a ušteđevina oscilira s berzom. Ko čvrsto planira vlastiti dom, trebao bi provjeriti i podržani ugovor o stambenoj štednji. On dobija istu podršku i napravljen je upravo za tu svrhu.

Česta pitanja

Čitajte dalje

• Kako funkcioniše kredit iz stambene štednje kod Eigenheimrente?
• Nova Riester penzija 2027: šta donosi za vlastiti dom?
• Koliko vlastitog kapitala mi treba za stan?
• Ova stranica na njemačkom