Altersvorsorge­depot pour un logement : comment fonctionne le retrait à partir de 2028 ?

Qu’est-ce que l’Altersvorsorge­depot ?

À partir du 1er janvier 2027, l’Altersvorsorgedepot, un compte-titres de retraite aidé par l’État, est l’un des types de contrat de la nouvelle prévoyance retraite aidée, souvent appelée « nouvelle rente Riester ». Vous épargnez en fonds et en ETF, c’est-à-dire des fonds qui reproduisent un indice boursier. L’État ajoute jusqu’à 540 € par an si vous versez 150 € par mois, et jusqu’à 300 € pour chaque enfant. Si vous avez moins de 25 ans au départ, vous recevez une seule fois 200 €. Les mêmes primes existent pour les contrats avec garantie et pour le contrat d’épargne-logement. Les trois solutions en un coup d’œil.

L’argent est destiné à la retraite. Si vous vous le faites simplement verser avant, vous devez rembourser les primes et les avantages fiscaux. L’exception la plus importante est votre propre logement.

Pour quels usages pouvez-vous retirer l’argent ?

• Achat ou construction d’un appartement ou d’une maison
• Remboursement ou refinancement d’un crédit que vous avez pris pour l’achat ou la construction de ce logement
• Parts obligatoires dans une coopérative d’habitation (Wohnungsgenossenschaft), si vous y habitez vous-même
• Rénovation énergétique par une entreprise spécialisée, par exemple un nouveau chauffage, des fenêtres ou une isolation
• Travaux qui suppriment les obstacles (accessibilité), par exemple une douche de plain-pied

La rénovation et les travaux d’accessibilité doivent respecter des exigences techniques, dont une entreprise spécialisée atteste le respect. Le logement doit être votre résidence principale ou le centre de votre vie. Sont aidés les logements en propriété qui vous appartiennent en tout ou en partie, ainsi qu’un logement en coopérative que vous habitez vous-même et certains droits d’habitation permanents. Le logement doit se trouver dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen, c’est-à-dire dans l’UE ou en Norvège, en Islande ou au Liechtenstein. Un logement mis en location ou une résidence de vacances n’est pas aidé.

Le retrait doit figurer dans votre contrat

À partir de 2027, le prestataire peut proposer le retrait pour le logement, mais il n’y est pas obligé. La loi l’autorise « si les conditions du contrat le permettent » (§ 92a de la loi relative à l’impôt sur le revenu, Einkommensteuergesetz). Avant de signer un contrat de compte-titres de retraite, vérifiez trois choses :

1. Le retrait pour le logement figure-t-il dans les conditions du contrat ? Dans la loi, il s’appelle montant de prévoyance pour le logement (Altersvorsorge-Eigenheimbetrag). S’il manque, vous n’accédez à l’argent pour le logement qu’en passant à un autre contrat.
2. Que se passe-t-il si la Bourse est justement en baisse quand vous voulez acheter ? Exemple : si le cours baisse d’un cinquième, 20 000 € d’épargne sont devenus 16 000 €, justement l’année où vous avez besoin de l’apport personnel.
3. Combien coûte un passage à un autre contrat ? Les primes sont conservées lors du changement, les frais figurent dans les conditions du prestataire.

Comment se déroule le retrait

1. Vérifier le contrat : le retrait pour le logement figure-t-il dans les conditions ?
2. Fixer le montant : au moins 3 000 €, au plus la totalité de l’épargne aidée. Pour le compte-titres, c’est le cours du jour du retrait qui compte.
3. Demander le retrait : le retrait passe par une demande avec justificatifs. L’office central des primes de retraite (Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen) auprès de l’assurance retraite allemande (Deutsche Rentenversicherung), en bref l’office central des primes (Zulagenstelle), y participe. Votre prestataire vous indique où envoyer la demande et quels documents sont nécessaires. Prévoyez du temps pour cela avant le rendez-vous chez le notaire.
4. Affectation des fonds : l’argent sert à financer l’achat, la construction ou la rénovation, ou à rembourser le crédit.
5. Conserver les documents : contrat d’achat, contrat de crédit et factures. Si vous déménagez ou vendez plus tard, signalez-le à l’office central des primes.

Attention à la date du retrait : le compte-titres démarre en 2027, les nouvelles règles s’appliquent aux retraits à partir du 1er janvier 2028. Si vous mettez avant cette date de l’argent d’un contrat aidé dans le logement, vous restez dans l’ancien droit. Le compte de suivi du logement augmente alors chaque année de 2 % et il est imposé jusqu’à l’âge de 85 ans.

Le compte de suivi du logement expliqué simplement

Le retrait lui-même ne coûte pas d’impôt. L’office central des primes inscrit toutefois le montant retiré, primes comprises, sur votre compte de suivi du logement. C’est une inscription pour mémoire, vous n’y versez pas d’argent. Elle montre combien d’argent aidé se trouve dans votre logement. Vous payez l’impôt sur ce montant à la retraite, comme sur une rente. Par début de la retraite, on entend ici le début du versement fixé par votre contrat. Il ne coïncide pas forcément avec le début de votre retraite légale.

Exemple : en 2027, vous avez 40 ans, vous épargnez de 2027 à 2034 inclus 150 € par mois et vous achetez en 2035. Votre contrat prévoit le versement à partir de 67 ans. Vous avez versé 14 400 €, l’État a ajouté 4 320 €. Vous retirez les 18 720 € comme apport personnel. C’est exactement ce montant qui figure sur votre compte de suivi du logement, et il n’augmente plus. Le versement commence en 2054. À partir de 2055, vous payez pendant cinq ans l’impôt sur 3 744 € par an, en plus de vos autres revenus. Avec un taux d’imposition de 25 %, c’est-à-dire 25 centimes d’impôt sur chaque euro supplémentaire, cela fait environ 940 € par an. À partir de 2060, le logement est libre : vous pouvez le vendre ou le mettre en location. Si votre revenu imposable total, ce montant compris, reste inférieur à l’abattement de base (Grundfreibetrag), le montant jusqu’auquel personne ne paie d’impôt sur le revenu, il n’y a pas d’impôt.

Calcul simplifié, sans intérêts, frais ni variations de cours. Ceci n’est pas un conseil fiscal.

Quand la vie change : vente, déménagement, séparation

Jusqu’à ce que le compte de suivi du logement soit imposé à la retraite, vous habitez vous-même le logement. Les projets changent quand même. Une règle de base s’applique alors : vous ne remboursez pas les primes. Dans le pire des cas, le montant restant du compte de suivi du logement est imposé en une fois, et pour la plupart des situations, il existe un moyen d’éviter cela aussi. Signalez le déménagement ou la vente à l’office central des primes et dites en même temps ce que vous prévoyez. Les délais courent à partir de la dernière année où vous avez habité vous-même le logement. « Pas d’impôt maintenant » signifie : l’impôt est payé comme prévu à la retraite.

Pour le mariage et la séparation, la même chose vaut en cas de partenariat de vie enregistré (eingetragene Lebenspartnerschaft).

Et si aucune solution ne convient ? Le montant restant est alors imposé en une fois, en règle générale pour l’année du déménagement. Si vous avez d’abord annoncé un rachat, un versement ou un retour, il ne l’est que lorsque vous y renoncez ou que le délai expire. Exemple : vous avez épargné pendant sept ans 150 € par mois et mis 16 380 € dans le logement, dont 3 780 € de primes. Avec un taux d’imposition de 25 %, l’imposition en une fois coûte environ 4 100 €. En face, il y a les 3 780 € de primes et environ 320 € d’avantage fiscal supplémentaire pendant la période d’épargne. Avec le même taux d’imposition, cela s’équilibre à peu près. Cela devient plus cher si le montant unique augmente nettement votre taux d’imposition l’année de la vente. Calcul simplifié, ceci n’est pas un conseil fiscal. Avant une vente, faites-vous conseiller par un conseiller fiscal.

Vous n’avez pas encore acheté de logement et vous partez à l’étranger ? Le contrat peut rester, un départ pendant la période d’épargne ne déclenche pas à lui seul de remboursement. Si vous habitez hors de l’UE et de l’Espace économique européen à partir du début du versement ou plus tard, le remboursement des primes et des avantages fiscaux pour l’argent du contrat peut être réclamé.

Vous vendez : comment l’argent revient-il dans la prévoyance retraite ?

Si vos projets changent et que vous vendez, vous avez trois solutions : racheter un logement à vous, verser le montant restant sur un contrat aidé ou payer en une fois l’impôt sur ce montant. Si vous ne voulez pas racheter, vous choisissez le plus souvent le versement. Voici comment faire :

1. Signaler la vente : informez l’office central des primes du déménagement et dites en même temps que vous voulez verser.
2. Demander le montant : vous devez verser le montant restant de votre compte de suivi du logement. C’est seulement la partie qui est passée du contrat aidé dans le logement, primes comprises. Selon le nouveau droit, il n’augmente pas, il reste égal au retrait. Le reste du prix de vente vous appartient.
3. Choisir le contrat : tout contrat de prévoyance retraite aidé à votre nom, par exemple un contrat d’épargne-logement ou un Altersvorsorgedepot. Si vous voulez racheter plus tard, le contrat d’épargne-logement vous laisse plus de souplesse.
4. Verser à temps : au plus tard à la fin de l’année qui suit votre dernière année d’habitation.

Ensuite, le compte de suivi du logement est réduit d’autant, et l’argent se trouve de nouveau dans le contrat comme prévoyance retraite. Il est imposé à la retraite, au moment du versement. Si vous versez moins que le montant restant, clarifiez avant avec un conseiller fiscal ce qu’il advient du reste.

Chiffres d’exemple, sans frais, intérêts ni variations de cours. Ceci n’est pas un conseil fiscal.

Quel effet le retrait a-t-il sur la retraite ?

Ce que vous retirez manque plus tard dans le contrat. Si vous prenez par exemple trois quarts de l’épargne pour le logement, il reste d’abord un quart dans le contrat. Ce qu’il devient jusqu’au versement dépend des versements suivants, des rendements et des frais. En échange, vous habitez sans loyer ou avec un crédit plus petit. Ce que rapporte le fait de vivre sans loyer à la retraite. Pour le compte-titres, la somme que vous pouvez retirer dépend en plus du cours de Bourse le jour du retrait.

Altersvorsorge­depot ou contrat d’épargne-logement pour le logement ?

En bref : si votre propre logement n’est qu’une possibilité dans un avenir lointain, un compte-titres avec retrait pour le logement peut convenir. Si l’objectif est ferme, beaucoup d’arguments plaident pour le contrat d’épargne-logement : pas de risque boursier juste avant l’achat, le retrait est l’objet du contrat, et le taux du futur prêt est fixé dès la signature. Avec un tarif autorisé pour cela, même le remboursement du prêt d’épargne-logement peut être aidé. Calculez combien d’aide reçoit votre foyer.

INTERNA est intermédiaire uniquement pour le contrat d’épargne-logement et ne conseille pas sur les comptes-titres de retraite. Toutes les solutions comparées en détail (en allemand), comment fonctionne le prêt d’épargne-logement.

Combiner compte-titres et contrat d’épargne-logement

Les primes ne sont versées que jusqu’au plafond par personne. Les couples peuvent avoir chacun leur propre contrat. Si vous avez déjà un compte-titres et que l’achat approche, vous pouvez transférer l’épargne sur un contrat d’épargne-logement aidé. Les primes sont conservées, les frais du changement figurent dans les conditions de votre compte-titres. Les versements d’épargne salariale de l’employeur (vermögenswirksame Leistungen) peuvent en plus aller sur un deuxième contrat d’épargne-logement, ordinaire.

Vous avez déjà un contrat Wohn-Riester (Riester pour le logement) ?

• Si vous signez à partir de 2027 un nouveau contrat aidé, tous les anciens contrats passent au nouveau système pour l’aide. Ce n’est pas réversible.
• Pour le logement, ce qui compte, c’est le moment où vous y mettez de l’argent aidé : avant le 1er janvier 2028, l’ancien droit s’applique, ensuite le nouveau, avec ou sans changement de système. Des règles de transition propres s’appliquent aux prêts aidés et aux préfinancements.
• Si vous versez jusqu’ici très peu, vous recevez souvent la prime complète dans l’ancien système. Faites le calcul avant un changement. Ce que vous devriez vérifier avant.

Quelle solution vous convient ?

• Vous voulez acheter dans les prochaines années : contrat d’épargne-logement aidé, l’épargne devient l’apport personnel. De combien d’apport vous avez besoin.
• Le crédit pour votre propre logement est déjà en cours : épargner en parallèle et mettre l’épargne dans le crédit à partir de 2028. Comment fonctionne l’aide au remboursement.
• Vous voulez rénover ou faire des travaux : dès 3 000 €. Ce qui compte.
• Vous êtes jeune et votre projet n’est pas encore défini : compte-titres avec retrait pour le logement ou contrat d’épargne-logement. Si vous avez moins de 25 ans, vous recevez une prime unique de 200 €. Vers le bonus de départ.
• Vous ne voulez certainement jamais habiter dans votre propre logement : pour qui l’Eigenheimrente n’est pas intéressante.

Conclusion

À partir de 2028, le retrait pour le logement devient nettement plus simple : 3 000 € de montant minimum pour tous les objectifs, plus de majoration de 2 %, une imposition étalée sur cinq ans plutôt que jusqu’à l’âge de 85 ans. Le compte-titres a deux inconvénients : le retrait ne figure pas dans chaque contrat, et l’épargne varie avec la Bourse. Si vous avez un projet concret d’acquisition de votre résidence principale, examinez aussi le contrat d’épargne-logement aidé. Il reçoit les mêmes primes et il est conçu exactement pour cet objectif.

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

• Comment fonctionne le prêt d’épargne-logement avec l’Eigenheimrente ?
• Nouvelle rente Riester 2027 : qu’apporte-t-elle pour son propre logement ?
• De combien d’apport personnel ai-je besoin pour un logement ?
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