Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung?
Stand: · nach den Regeln ab 1. Januar 2027 · Herausgeber: INTERNA · verantwortlich: Marc A. Schnitzler, seit 2005 in der Baufinanzierung
Als Faustregel mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Das sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, in Nordrhein-Westfalen zusammen rund 12 € auf je 100 € Kaufpreis. Bei einer Wohnung für 200.000 € sind das gut 24.000 €. Viele Banken finanzieren diesen Teil nicht mit. Mit der Eigenheimrente legt der Staat ab 2027 beim Ansparen dazu, wenn Sie förderberechtigt sind: bis zu 540 € im Jahr je Person bei 150 € im Monat.
Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Notar und Grundbuch rund 2 % | Makler, meist 3,57 % | Nebenkosten zusammen |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 9.750 € | 3.000 € | 5.355 € | 18.105 € |
| 200.000 € | 13.000 € | 4.000 € | 7.140 € | 24.140 € |
| 300.000 € | 19.500 € | 6.000 € | 10.710 € | 36.210 € |
Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer auf den Kauf. In anderen Bundesländern ist sie anders hoch. Der Makleranteil fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Wollen Sie nur 90 € von je 100 € Kaufpreis leihen, brauchen Sie bei 200.000 € rund 44.100 €: die Nebenkosten und 20.000 € vom Kaufpreis. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank finanziert, hängt von Ihrem Einkommen und der Wohnung ab.
Was der Staat beim Ansparen dazulegt
| Wer spart | Beitrag im Monat | Zeit | eigenes Geld | vom Staat | zusammen |
|---|---|---|---|---|---|
| eine Person | 150 € | 10 Jahre | 18.000 € | 5.400 € | 23.400 € |
| zwei Personen | je 150 € | 5 Jahre | 18.000 € | 5.400 € | 23.400 € |
Gerechnet ohne Zinsen und ohne Kosten des Vertrags, wenn jede Person förderberechtigt ist. Zu zweit decken Sie damit nach fünf Jahren fast alle Nebenkosten einer Wohnung für 200.000 €. Mit Kindern kommen bis zu 300 € im Jahr je Kind dazu, mehr für Familien.
So wird das Guthaben zu Eigenkapital
Das Guthaben samt Zulagen können Sie für Kauf oder Bau der Wohnung einsetzen, in der Sie selbst wohnen, ab 3.000 € und wenn die Vertragsbedingungen das vorsehen. Damit bezahlen Sie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, und Ihr Kredit wird kleiner. Kaufen Sie nicht, können Sie den Vertrag ruhen lassen, auf einen anderen Fördervertrag übertragen oder das Guthaben im Alter als Rente beziehen.
Was Sie für die Wohnung einsetzen, hält die Zulagenstelle auf Ihrem Wohnförderkonto fest. Diesen Betrag versteuern Sie erst im Alter, verteilt auf die fünf Jahre nach Beginn Ihrer Rente. Bis dahin wohnen Sie selbst in der Wohnung. Verkaufen Sie früher oder ziehen dauerhaft aus, wird der offene Betrag auf einmal versteuert, außer Sie kaufen innerhalb fester Fristen wieder eine eigene Wohnung. Die Zulagen behalten Sie in beiden Fällen. Ihr Berater zeigt Ihnen die Fristen.
Später noch mehr: das Bauspardarlehen
Nach der Sparzeit kann Ihnen die Bausparkasse zusätzlich ein Darlehen geben, also einen Kredit mit einem Zins, der von Anfang an feststeht. So funktioniert das Bauspardarlehen.
Wie viel bekommt Ihr Haushalt? Der Förder-Check rechnet es in einer Minute aus. Ein Berater prüft danach mit Ihnen, ob alles passt, kostenlos und in Ihrer Sprache.
Förderung ausrechnenHäufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung?
Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten. Bei 200.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen sind das rund 24.100 €. Wie viel Sie für Ihre Wohnung brauchen, hängt von Einkommen, Kaufpreis und Bank ab.
Kann ich die Eigenheimrente als Eigenkapital nutzen?
Ja, für Kauf oder Bau der Wohnung, in der Sie selbst wohnen, ganz oder teilweise, mindestens 3.000 €, wenn die Vertragsbedingungen das vorsehen. Den eingesetzten Betrag versteuern Sie im Alter, verteilt auf die fünf Jahre nach Beginn Ihrer Rente.
Was passiert, wenn ich doch nicht kaufe?
Dann lassen Sie den Vertrag ruhen, übertragen ihn auf einen anderen Fördervertrag oder beziehen das Guthaben im Alter als Rente. Nur wer sich das geförderte Guthaben vorzeitig auszahlen lässt, muss die Zulagen zurückzahlen.
Weiterlesen
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen: Fragen und Antworten zur Reform der privaten Altersvorsorge
- Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 156: Altersvorsorgereformgesetz
Das Geld im Vertrag ist für Ihre Altersvorsorge und Ihr eigenes Zuhause gedacht. Lassen Sie sich das geförderte Guthaben vorzeitig auszahlen, zum Beispiel durch eine Kündigung, müssen Sie die Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen.
Die Beispiele vereinfachen die gesetzlichen Regeln. Sie ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Kosten des Vertrags und Zinsen sind nicht eingerechnet. Diese Seite wurde mit Unterstützung von künstlicher Intelligenz erstellt, fachlich verantwortlich ist die INTERNA. Mehr dazu