De combien d’apport personnel ai-je besoin pour un logement ?

Dernière mise à jour: 12 octobre 2026 · selon les règles applicables à partir du 1er janvier 2027 · Éditeur : INTERNA · responsable : Marc A. Schnitzler, dans le financement immobilier depuis 2005

Comme règle de base, au moins assez pour couvrir les frais d’achat. Ce sont les droits de mutation (Grunderwerbsteuer, l’impôt sur l’achat d’un bien), le notaire, le registre foncier (Grundbuch) et l’agent immobilier, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ensemble environ 12 € pour 100 € de prix d’achat. Pour un logement à 200 000 €, cela fait un peu plus de 24 000 €. Beaucoup de banques ne financent pas cette partie. Avec l’Eigenheimrente, l’aide de l’État à l’épargne pour votre propre logement, l’État ajoute à partir de 2027 de l’argent pendant que vous épargnez, si vous êtes éligible : jusqu’à 540 € par an et par personne avec 150 € par mois.

Frais d’achat en Rhénanie-du-Nord-Westphalie

Prix d’achat	Droits de mutation 6,5 %	Notaire et registre foncier environ 2 %	Agent immobilier, le plus souvent 3,57 %	Frais d’achat au total
150 000 €	9 750 €	3 000 €	5 355 €	18 105 €
200 000 €	13 000 €	4 000 €	7 140 €	24 140 €
300 000 €	19 500 €	6 000 €	10 710 €	36 210 €

Les droits de mutation sont l’impôt sur l’achat. Dans les autres États fédérés (Bundesländer), leur taux est différent. La part de l’agent immobilier n’est due que si un agent intervient. Si vous voulez emprunter seulement 90 € pour chaque tranche de 100 € de prix d’achat, il vous faut pour 200 000 € environ 44 100 € : les frais d’achat et 20 000 € du prix d’achat. Si une banque finance votre achat, et à quelles conditions, cela dépend de vos revenus et du logement.

Ce que l’État ajoute pendant que vous épargnez

Qui épargne	Versement par mois	Durée	Propre argent	De l’État	Total
une personne	150 €	10 ans	18 000 €	5 400 €	23 400 €
deux personnes	150 € chacune	5 ans	18 000 €	5 400 €	23 400 €

Calcul sans intérêts et sans frais du contrat, si chaque personne est éligible. À deux, vous couvrez ainsi au bout de cinq ans presque tous les frais d’achat d’un logement à 200 000 €. Avec des enfants, jusqu’à 300 € par an et par enfant s’ajoutent, plus d’informations pour les familles.

Comment l’épargne devient un apport personnel

Vous pouvez utiliser l’épargne, primes comprises, pour l’achat ou la construction du logement que vous habitez vous-même, dès 3 000 € et si les conditions du contrat le prévoient. Vous payez ainsi par exemple les droits de mutation, le notaire et l’agent immobilier, et votre crédit devient plus petit. Si vous n’achetez pas, vous pouvez mettre le contrat en pause, le transférer sur un autre contrat aidé ou toucher l’épargne à la retraite sous forme de rente.

Ce que vous utilisez pour le logement, l’office central des primes (Zulagenstelle) le note sur votre compte de suivi du logement (Wohnförderkonto), le compte qui enregistre l’argent aidé placé dans votre logement. Vous payez l’impôt sur ce montant seulement à la retraite, réparti sur les cinq ans qui suivent le début de votre retraite. D’ici là, vous habitez vous-même le logement. Si vous vendez plus tôt ou déménagez définitivement, le montant restant est imposé en une fois, sauf si vous achetez de nouveau un logement à vous dans des délais fixés. Vous gardez les primes dans les deux cas. Votre conseiller vous montre les délais.

Plus tard, encore plus : le prêt d’épargne-logement

Après la période d’épargne, la caisse d’épargne-logement (Bausparkasse) peut vous accorder en plus un prêt, c’est-à-dire un crédit avec un taux fixé dès le début. Comment fonctionne le prêt d’épargne-logement.

Combien d’aide revient à votre foyer ? Le test d’aide calcule en une minute le montant que vous pouvez recevoir. Ensuite, un conseiller vérifie avec vous que tout correspond à votre situation. Ce conseil est gratuit et se fait en français.

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Questions fréquentes

De combien d’apport ai-je besoin pour un logement ?

Comme règle de base, au moins les frais d’achat. Pour un prix d’achat de 200 000 € en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, cela fait environ 24 100 €. Ce dont vous avez besoin pour votre logement dépend de vos revenus, du prix d’achat et de la banque.

Puis-je utiliser l’Eigenheimrente comme apport ?

Oui, pour l’achat ou la construction du logement que vous habitez vous-même, en tout ou en partie, au moins 3 000 €, si les conditions du contrat le prévoient. Vous payez l’impôt sur le montant utilisé à la retraite, réparti sur les cinq ans qui suivent le début de votre retraite.

Que se passe-t-il si je n’achète finalement pas ?

Vous mettez alors le contrat en pause, le transférez sur un autre contrat aidé ou touchez l’épargne à la retraite sous forme de rente. Seule une personne qui se fait verser l’épargne aidée avant terme doit rembourser les primes.

Pour aller plus loin

Sources

L’argent du contrat est destiné à votre retraite et à votre propre logement. Si vous vous faites verser l’épargne aidée avant terme, par exemple en résiliant le contrat, vous devez rembourser les primes et les avantages fiscaux.

Les exemples présentent les règles légales de façon simplifiée. Ils ne remplacent pas un conseil fiscal ou juridique adapté à votre situation. Les frais du contrat et les intérêts ne sont pas pris en compte. Cette page a été rédigée avec l’aide de l’intelligence artificielle et traduite de l’allemand. INTERNA est responsable de son contenu. En savoir plus